Долгосрочное финансирование (долгосрочный ипотечный кредит, зыданный под залог завершенного проекта) — важнейшая составляющая процесса девелопмента, особенно для проектов начинающих девелоперов, которые едва ли смогут получить строительное финансирование без гарантий получения долгосрочного кредита рефинансирования.

Долгосрочные кредиты могут иметь различные формы. Помимо кредита с единовременным погашением и стандартных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой процента, с регулируемой ставкой процента и с переменной ставкой процента, кредиторы также предоставляют кредиты с правом участия в прибыли (participating loans) и конвертируемые кредиты (convertible loans). Кредиты с правом участия в прибыли дают кредиторам возможность получать часть денежного потока после обслуживания долга, а иногда и участие в конечном денежном потоке после продажи проекта. Подобные условия участия в прибыли (kickers) увеличивают IRR кредитора на 2 или 3% выше ставки по кредиту на сумму, достаточную для того чтобы кредитор мог решиться па финансирование 80-95% стоимости проекта. Выбор оптимальною метода зависит от ситуации, в которой находится девелопер, и его предпочтении.

В таких случаях лучше брать кредит на покупку жилья. Подобные услуги оказывает кредитный брокер МКО Кредит. Вам предоставят реальную помощь в получении кредита на покупку квартиры, помогут с оформлением необходимых документов, предоставят необходимую консультацию, а также подберут необходимые условия предоставления займа.

Сводная статистика показывает, что кредит с правом участия в прибыли с приоритетом выплаты владельцам, исходя из расчета чистой приведенной стоимости $427 000, приносящей наибольший доход девелоперу. Кредит с правом участия в прибыли с приоритетом выплаты кредитору приносит наибольшую доходность кредитору 12,52%.

Личная ответственность распространяется на вторую половину (top luilj) или первую половину (bottom half) кредита. Предположим, что девелопер гарантирует вторую половину кредита. Если под проект был взят кредит на сумму SI0 млн., а он продается за S7 млн., то гарантия второй половины кредита означает, что девелопер должен покрыть недостающие S3 млн. Если девелопер гарантирует первую половину кредита, то он не должен ничего, если проект продается дороже S5 млн. В некоторых случаях двусмысленно составленные кредитные документы, в которых не указано, какую половину кредита гарантирует девелопер, первую или вторую, приводили девелоперов и кредиторов к судебным разбирательствам. Перспектива затяжных судебных разбирательств по погашению дефицита иногда заставляла кредиторов идти на компромисс с девелоперами.